经济学家黄奇帆建议：逝后房产归国家，生前发放现金，是否可行？

最近，重庆市前市长、著名经济学家黄奇帆，在第八届虹桥国际经济论坛上抛出了一个石破天惊的建议：

建议打造一个“老年人房产倒按揭体系”，让退休人士可以通过房产抵押获得资金支持。

就是说，咱们可以考虑建立一种专门针对老年人的房产逆按揭制度，让退休的老人用自己手里的房子作为抵押，提前把房产的价值变成现金，解决他们的经济需求。这么一来，老年人在生活上可能会轻松一些，也能更好地应对各种开销。

简单点说，就是老人把自个儿的房子抵押给国家或者金融机构，只要还活着，每个月就能拿到一笔养老金，比如几千块。

等到百年过去，这房子就归公家所有啦。

我的房子，谁说了算？

在二手房买卖市场上，为了促成交易，估价公司偷偷把估值降个10%到20%，这个事早就被人知道啦。

这样的潜规则一出来，公众一听就觉得：要是把房子交给那些专门的机构，难免会不会暗中串通一气，把价格压低，搞得我们老人家吃亏。

这个担心可不是无的放矢。以前那些打着“以房养老”幌子的骗案，一个个钱房两空的惨剧，像一道道深刻的印记，刻在了大家的心中。现如今冒出个看似“官方”的说法，难免让人觉得这会不会也是某种“合法版”的套路，来敛财。

信任的问题还远不止这些。将来房市的变动，简直就像一只难以预料的“黑天鹅”。要是未来几十年房价飙升，可协议里如果没有说明白，那多出来的那部分涨值，归谁呢？这对老人而言，显然不太公平。

要是房价跌了，事情就更复杂了。那些被垫付了首付或者按揭压力大的业主，可能就得吃不少亏。协议里如果没写清楚，房价一滑坡，他们可能面临房子贬值、贷款缩水的双重压力，实际损失谁来担？这可让原本想好好买房的人心里挺没底的。

美国2008年的金融风暴给我们提了个醒，银行因为抵押资产的价值大幅滑滑，有时候还会反过来让老人补差价，更别提把人赶出住所那事儿。那老长的合同，里面充满了变数，咋能让人放心把全部家当都押上去呢？

有人觉得可以通过做区域房价指数再保险，或者用金融衍生品来应对风险。这些金融工具听着挺高深的，可在普通人看来，就太复杂太冷冰冰了。

“房产倒按揭”的本质，是一份横跨生死的长期契约

它让一个老人把自己这一辈子积攒的最大一笔财富和晚年的平静，全部押在一个充满不确定性的未来和一个自己不太信得过的对手那里。

倒不如说，这更像是一场风险挺大的赌博，而不是单纯的养老保障。

在这场博弈中，老人和机构的心思完全不一样。机构怕老人活得太久，长时间的月供会把资金搞垮，这叫“长寿风险”。老人担心自己走得太早，房子没了，手里拿的钱还比房产值少，结果成了“血亏”。

这种心理上的“寿命博弈”并不是杞人忧天。一套价值300万的房子，如果每个月领3000元，五年以后老人要是不幸去世，总共就拿到18万元。用300万的资产换来这点钱，差距太大，这种心理落差，绝大部分人都接受不了。

再说了，对于城里老人来说，实际上他们手里握着一个更好、更靠谱的方案。

其实，他们完全可以把房子直接卖掉，比如一套价值400万的房子，就算是存成大额存单，年利率按2.5%算的话，每年也能稳稳地挣到10万块，折算下来，每个月大概超过8300元。

这个数字，远比倒按揭模式能给出的月供要高得多。更关键的是，本金还在自己手里，可以随意掌控、灵活运用，而且安全感十足。要是跟这个比的话，倒按揭就得让老人彻底放弃这些自主权，无疑是对合同信任的最大考验。

可笑的是，这个方案陷入了一个“需要用的人用不了，能用的人又不需要”的死循环。真正急需额外收入的，还是那些每月养老金不到300元的农村老人。不过，他们的宅基地房产价值不高，再加上土地集体所有制的限制，流转和交易几乎难以实现。

就算一套农村房子估个10万元，折合下来每个月也就能带来区区400块左右的微不足道的收入，对改善生活的帮助几乎可以忽略不计。一个根本帮不上最需要人群的方案，免不了让人觉得公平性和信誉度都打了折扣。

要赢得信任，制度的支撑不能少。美国的“反向抵押贷款”制度里，专门设有一个强制的专业咨询环节，确保老人们在签字前把所有条款和潜在风险都摸清楚。这种“保护性”的合同环境，也许正是我们应该学习和引进的关键。

在我们中国人的想法中，房子可不仅仅是一堆钢筋混凝土，它可不是那样冷冰冰的资产。它是“家”，是几代人心中的情感寄托；它是“根”，是漂泊在外的人们心里的安全感来源；也是留给后辈的财富，是血脉延续的一份象征。

让一个年迈的老人，在暮年时亲手割断这份“根”，再把它交给一个陌生的机构，这情感上可说是一次沉重的打击。这感觉，就像是亲手为自己一生的故事划上了一个冰冷的句点，心里那份震荡，绝不逊色。

更深入一点的担心，其实是看到了家庭伦理那些微妙变动的苗头。几千年来，子女赡养老人、继承家产，都是家庭关系里的传统纽带。要是房子不再作为遗产传承，子女们对养老的责任感会不会也跟着打折扣？

家庭里的责任和义务体系，会不会因此被慢慢侵蚀掉呢？这个事儿，算是个不能回避的社会伦理难题。

回看2014年开始，在北京、上海、广州等地推行的“老年人住房反向抵押养老保险”试点，市场反应一直不算热烈，主要原因之一，正是这个方案与大家传统的文化观念存在很大冲突。

就连方案中“房产归公”这说法，在大家的认知里也带着不少模糊和不确定。不比“留给子女”那样清楚、温馨，又充满感情的归宿感，“归公”这个词听起来挺冷冰冰的，好像很遥远，轻易就会让人感到不信任或者抵触。

黄奇帆的建议，虽说揭示了中国养老的实际难题，也为我们提供了一个借鉴了国际经验的可行思路。

要让这个方案在中国真正实现，不光得考虑金融模型怎么搭建，还得应对传统文化、社会信任以及城乡两极分化带来的巨大难题。

说到“死后房子归公，活着领钱”这个事儿，其实是在研究怎么让老年人过得更有尊严，怎样让手头上的资产更好地满足大家的生活需求。

结合我们这边高住房拥有率，以及之前试点的经验，只要把“房子归公——怎么处理——钱怎么分配”的规矩定下来，完善估值和风险应对机制，先在部分城市试点试试，然后逐步推开，倒按揭完全可以成为养老的一个选项。

核心不是只是喊喊口号，而是把每一条规矩、每个流程、每份责任都搞明白、落实到位。

说白了，要走这条路，就得先费大劲搭起一座连接公众和机构的“信任之桥”。

在这座牢靠的桥还没搭好的时候，任何想要走偏门的“铺路”努力，大概都只能停留在经济学家们那精彩纷呈的空谈里。